[Kỳ 1] Tổng Quan Dự Án BĐS - Định Hình Dự Án Và Lựa Chọn Đối Tác Tin Cậy

Dự án bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất. Để phát triển dự án bất động sản doanh nghiệp phải thực hiện theo một quy trình nhất định.

Dù cho bạn là ai Chủ đầu tư, Sàn giao dịch bất động sản, Khối đầu tư phát triển dự án, Nhân viên Sales hay đơn giản là Nhà đầu tư cá nhân, Người mua nhà cũng cần quan tâm đến chủ đề này. Vì mua nhà, mua đất thuộc Dự án đang là một lựa chọn mới bên cạnh mua nhà đất theo nguồn truyền thống ở các khu dân cư hiện hữu như trước đây. Pháp lý là thứ mà hầu hết những khách hàng quan tâm khi mua nhà, mua đất Dự án. Tuy nhiên, nhiều người tham gia mua bán, kể cả Sales lại chỉ hiểu biết về Pháp lý của Dự án một cách rất mù mờ.

Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ với các bạn từ các loại Dự án, các đối tượng tham gia Dự án, các nội dung pháp lý, các bước triển khai Dự án, cách lập và phân tích Dự án…

1. Dự án bất động sản là gì?

Dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hóa, theo một lộ trình pháp lý nhằm từng bước tạo ra sản phẩm bất động sản.

2. Phân loại dự án bất động sản.

Có nhiều cách phân loại, có thể theo các tiêu thức như theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư, theo nội dung kinh tế của đầu tư, theo hình thức đầu tư, theo thời hạn đầu tư... Tuy nhiên để thống nhất, trong bài viết này tôi phân loại theo thực tiễn công năng và quy định pháp luật hiện hành, bao gồm:

🔸 Dự án Nhà ở, Khu đô thị mới: Là loại bất động sản để ở, hoặc kết hợp giữa ở và kinh doanh Shophouse, có thể là chung cư, nhà ở liền kế, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập trong các Khu đô thị, Khu nhà ở tái định cư, Khu nhà ở giãn dân… Thông thường loại hình bất động sản này được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, sở hữu nhà lâu dài.

🔸 Dự án Nghỉ dưỡng, du lịch và vui chơi giải trí: Là dự án phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng như Khách sạn, Resort, Căn hộ dịch vụ, Condotel… các TTTM mua sắm hoặc phục vụ cho nhu cầu vui chơi giải trí như Sân golf, Trường đua ngựa, Casino, Nhà hàng, Công viên chủ đề văn hóa, Công viên thể thao, Dự án tâm linh, có thể gồm cả Công viên vĩnh hằng trong lại hình này. Các dự án này được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất thường là 50 năm, 70 năm.

🔸 Dự án Khu phức hợp, Siêu dự án: Là những dự án kết hợp của 2 loại hình trên, thường là các dự án tổ hợp TTTM, văn phòng và chung cư cao cấp tại các thành phố lớn, hoặc các siêu dự án như Nam Hội An casino resort (Quảng Nam), dự án Thành phố Thông minh (Hà Nội), Dự án Vinhomes Ocean Park (Hà Nội), NovaWorld Phan Thiết, Aqua City (Đồng Nai)…

🔸 Dự án Cụm công nghiệp, Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao: Phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, trong đó tập trung các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp, hoặc dịch vụ sản xuất. Khu công nghệ cao là khu kinh tế - kỹ thuật đa chức năng. Hiện nay các dự án Cụm công nghiệp, Khu công nghiệp nhận được nhiều ưu đãi của các địa phương như được giao mặt bằng sạch, miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước từ 3 - 11 năm…

🔸 Dự án Nông nghiệp, trang trại: Các loại dự án như trồng trọt, chăn nuôi, trồng dược liệu…

🔸 Dự án Năng lượng: Dự án này không thuộc nhóm các dự án bất động sản, tuy nhiên các dự án này đang được nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia và sử dụng nhiều tài nguyên đất đai, mặt nước. Các dự án gồm Thủy điện, Nhiệt điện, gần đây hướng tới nguồn năng lượng sạch như Điện mặt trời, Điện gió.

3. Các đối tác tham gia vào dự án.

Ngoài Chủ đầu tư là chủ thể của Dự án thì còn có nhiều đối tác khác cùng tham gia để phát triển Dự án, bao gồm:

3.1. Chủ đầu tư

Là người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng Dự án. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật.

Top 10 Chủ đầu tư bất động sản lớn nhất Việt Nam năm 2019:

(Tôi sẽ update bảng xếp hạng cập nhật mới nhất năm 2020 khi có số liệu từ Vietnam Report)

(1) Công ty CP Vinhomes – Tập đoàn Vingroup

(2) Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova

(3) Công ty CP Tập đoàn FLC

(4) Công ty CP Tập đoàn Mặt Trời – Sun Group

(5) Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh

Thống kê quỹ đất các Tập đoàn hàng đầu Việt Nam đang sở hữu:

3.2. Nhà phát triển dự án

Nhà phát triển dự án (Project developer) là một doanh nghiệp kí kết "hợp đồng hợp tác" với chủ đầu tư (không đủ tiềm lực) của một dự án nào đó để cùng nhau triển khai dự án.

Khái niệm nhà phát triển dự án mới chỉ xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm trở lại đây, kể từ sau giai đoạn khủng hoảng của thị trường.

3.3. Ngân hàng, quỹ đầu tư

Vai trò là trung gian điều tiết thị trường bất động sản, cung - cầu thực của thị trường, tài chính của doanh nghiệp, khả năng chi trả của người mua nhà.

Với một Dự án bất động sản lành mạnh, thông thường vốn tự có chiếm 30% trong cơ cấu vốn, vốn vay chiếm khoảng 40% và 30% là vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên ở giai đoạn đầu, 30% vốn tự có của Chủ đầu tư lại bị chôn vào tiền GPMB, mua đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ đầu năm 2015, Nhà nước quy định riêng với dự án nhà ở, Chủ đầu tư phải đóng xong tiền sử dụng đất mới được cấp giấy phép xây dựng.

Các quỹ đầu tư bất động sản lớn có mặt tại Việt Nam:

(1) VinaCapital Invesment Management Ltd

(2) Dragon Capital

(3) Mutual Fund Elite,

(4) Vietnam Holding,

(5) SAM

(6) Warburg Pincus

(7) Creed Group

3.4. Các đơn vị Tư vấn, Quy hoạch, Thiết kế

Trong giai đoạn bất động sản đang có nhiều diễn biến khó lường thị vị trí công ty nghiên cứu thị trường rất quan trọng. Các công này này làm nhiệm vụ cung cấp nghiên cứu thị trường, kiến thức, dữ liệu về những gì đang diễn ra của ngành bất động sản.

Top 5 công ty nghiên cứu thị trường tốt nhất tại Việt Nam:

(1) Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE)

(2) Công ty TNHH Savills Việt Nam (Savills)

(3) Công ty TNHH Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL)

(4) Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam

(5) Công ty TNHH Colliers International Việt Nam

Top 10 công ty kiến trúc, quy hoạch nổi tiếng nhất thế giới:

Xây dựng các bản thiết kế là một trong những bước đầu tiên và quan trọng nhất của mỗi công trình. Chỉ khi có được bản thiết kế hoàn chỉnh, đảm bảo tính khả thi, tính tiện ích và thẩm mỹ thì công trình của chúng ta mới thực sự hoàn hảo.

Trên thực tế, có rất nhiều công ty thiết kế hiện nay nhưng không phải đơn vị nào cũng tạo ra những bản thiết kế chất lượng. Đó là lý do tại sao chúng tôi khuyên bạn nên lựa chọn các công ty thiết kế nối tiếng trên thế giới. Họ không chỉ có trình độ chuyên môn cao mà còn linh hoạt trong mọi trường hợp, mọi địa hình.

Không ít công ty hiện nay được đánh giá cao về năng lực thiết kế, còn dưới đây là danh sách top 10 công ty thiết kế nổi tiếng trên thế giới:

(1) Công ty Aecom: đây là công ty của Mỹ, hiện đang có khoảng 1370 kiến trúc sư đang làm việc. 

(2) Gensler: cũng là một công ty Mỹ, có khoảng 1346 nhân viên.

(3) IBI Group: tập đoàn thiết kế lớn tại Canada, nơi quy tụ hơn 1120 kiến trúc sư giỏi

(4) Nikken Sekkei: công ty thiết kế tại Nhật Bản, số lượng kiến trúc sư lên tới 1109 người

(5) Aedas: Công ty thiết kế của Anh và Trung Quốc, số lượng kiến trúc sư khoảng 1078

(6) Perkins & Will: một đơn vị thiết kế thuộc Mỹ với 771 kiến trúc sư

(7) DP Architects: công ty Singapore có 736 nhân viên

(8) HOK: đến từ Mỹ với 715 nhân viên

(9) Samoo Architects & Engineers: công ty Hàn Quốc với 712 nhân viên

(10) Foster & Partners: công ty Anh với 646 nhân viên.

3.5. Nhà thầu

Theo Vietnam Report, trong số các nhà thầu Việt Nam hiện nay, những tên tuổi như Coteccons, Hòa Bình Corp đã gắn liền với hình ảnh nhà thầu nhiều kinh nghiệm, giàu uy tín và có trách nhiệm.

(Tôi sẽ update bảng xếp hạng cập nhật mới nhất năm 2020 khi có số liệu từ Vietnam Report)

Top 10 Nhà thầu xây dựng uy tín năm 2019 – Top 10 Most Reputable Building Contractors 2019

Top 10 Nhà thầu Cơ điện uy tín năm 2019 – Top 10 Most Reputable M&E Contractors 2019

Top 10 Công ty vật liệu xây dựng uy tín năm 2019 – Top 10 Most Reputable Building Material Companies 2019

3.6. Tư vấn giám sát xây dựng

Trong quá trình thi công và xây dựng một công trình thì công tác đóng vai trò quan trọng nhất ảnh hưởng đến toàn bộ chất lượng công trình xây dựng chính là tư vấn giám sát xây dựng.

VM invest tìm hiểu và xếp hạng top 5 công ty có chuyên môn giám sát xây dựng như sau:

(1) Công ty cổ phần Texo

(2) Công ty tư vấn kiểm định xây dựng quốc tế ICCI

(3) Công ty TNHH Artelia Việt Nam

(4) Công ty TNHH Apave Châu Á - Thái Bình Dương

(5) Công ty Cổ phần Tư vấn công nghệ, thiết bị và Kiểm định xây dựng - CONINCO

3.7. Đơn vị Marketing & Truyền thông

Marketing đang ngày càng có vai trò quan trọng, quyết định đến sự sống còn trong hoạt động sản xuất kinh doanh của mỗi công ty. Chính vì lẽ đó, việc tìm ra một công ty marketing hiệu quả trở thành nỗi băn khoăn chung của nhiều doanh nghiệp.

(1) Ogilvy Việt Nam: Ogilvy & Mather là một trong những công ty lớn nhất thế giới trong lĩnh vực marketing và có văn phòng ở Việt Nam với tên gọi Ogilvy Việt Nam, cung cấp cho khách hàng dịch vụ marketing ở nhiều kênh khác nhau như: quảng cáo, PR, xây dựng thương hiệu, marketing bán lẻ, truyền thông trong lĩnh vực y tế… Ogilvy là đối tác tin cậy của nhiều khách hàng lớn như: Lavie, KFC, Parkson, Nestle, Unilever, Western Union, VIB bank, IBM, Pond…

(2) WPP Group: Là một trong những công ty marketing uy tín cung cấp dịch vụ quảng cáo giá rẻ tại Việt Nam. Đang cung cấp dịch vụ marketing cho doanh nghiệp như:  Unilever, Vinamilk, HSBS, MobiFone….

(3) April Digital: Đi vào hoạt động được hơn 8 năm, cung cấp cho khách hàng dịch vụ marketing ở nhiều kênh như: quảng cáo, xây dựng thương hiệu, PR… với giá cả tương đối phải chăng.

(4) Interpublic.

(5) Omnicom Group

(6) Dentsu Việt Nam

(7) DNA Digital

(8) Nova Ads

(9) Bizman

(10) Digipublic

3.8. Đơn vị Phân phối bán hàng

Bạn muốn đầu tư vào bất động sản? Bạn không biết nên chọn công ty tư vấn nào? Bạn không chắc công ty mình chọn có uy tín? 

Hãy cùng VM invest điểm qua những công ty tư vấn, môi giới bất động sản uy tín nhất tại Việt Nam (theo báo cáo của Vietnam Report):

(1) Tập đoàn Bất Động Sản Đất Xanh

(2) CenGroup

(3) Savills Việt Nam

(4) Công ty TNHH CBRE Vietnam

(5) Công ty Cổ phần Property X

3.9. Đơn vị Quản lý vận hành

Các công ty quản lý bất động sản giữ vai trò rất quan trọng trong quá trình vận hành đưa vào sử dụng các bất động sản, họ sẽ là những người giúp các chủ đầu tư làm gia tăng giá trị của bất động sản hiện có hay tối thiểu hóa thêm chi phí để tạo ra thêm đồng lợi nhuận.

Các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp nhất Việt Nam:

- Công ty cổ phần kinh doanh và quản lý bất động sản Homecare - HMS Property

- Công ty cổ phần Tập đoàn quản lý Bất động sản Windsor (WMC Group)

- Công ty cổ phần Kim Cương Xanh & Best Solution

- Công ty cổ phẩn quản lý & khai thác toà nhà PMC

- Công ty TNHH Savills Việt Nam

- Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Capitaland (Việt Nam) - The Ascott Limited

- Công ty Oakwood Asia Pacific

Top 10 Tập đoàn khách sạn hàng đầu thế giới

Khả năng khai thác vận hành là một yếu tố hết sức quan trọng quyết định đến sự phát triển thành hay bại của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Chính vì vậy, năng lực của đơn vị quản lý khách sạn có chuyên môn và kinh nghiệm là vô cùng quan trọng. Cùng tìm hiểu top 10 tập đoàn quản lý khách sạn nổi tiếng trên thế giới hiện nay, không ít các tập đoàn đã có mặt hoạt động tại Việt Nam từ rất lâu.

(1) Marriott International – Hệ thống khách sạn lớn nhất thế giới: Là tập đoàn quản lý khách sạn lớn nhất thế giới có trụ sở đặt tại Maryland, USA. Sở hữu hơn 30 thương hiệu khách sạn uy tín.

(2) Hilton Worldwide: Được thành lập vào năm 1919 tại bang Texas, Hilton đã nhanh chóng nổi lên như một đế chế trong làng kinh doanh khách sạn thế giới suốt gần thế kỉ qua.

(3) InterContinental Hotels Group (IHG): Tại Việt Nam, tập đoàn IHG quản lý 8 khách sạn, khu resort cao cấp, thương hiệu InterContinental có 5 khách sạn gồm: Danang Sun Peninsula Resort, Hanoi Westlake, Hanoi Landmark 72, Asiana Saigon, Asiana Saigon Residences. Thương hiệu Crowne với 3 khách sạn: Crowne Plaza Danang, West Hanoi và West Hanoi Residences

(4) Wyndham Hotel Group: Tập đoàn khách sạn Wyndham là một công ty khách sạn lớn nhất thế giới của Mỹ. Trong những năm gần đây Wyndham luôn lọt trong Top những thương hiệu khách sạn đắt giá nhất thế giới cùng những thương hiệu khác như Accor, Hilton, Marriott, Intercontinental…

(5) Choice Hotels International (CHI): Hiện tập đoàn đã có hơn 7.000 khách sạn trên toàn nước Mỹ với những thương hiệu như Ascend Collection, Cambria Suites, Clarion Hotels, Comfort Inn, Comfort Suites, Econo Lodge, Mainstay Suites, Quality Inn/Hotel, Rodeway Inn, Sleep Inn và Suburban Extended Stay Hotel.

(6) Accor Hotels: Được thành lập vào năm 1967 tại Pháp, có trụ sở tại Paris, tập đoàn này sở hữu rất nhiều thương hiệu khách sạn nổi tiếng trên thế giới như Sofitel, Novotel hay Pullman.

(7) Best Western International: Tại Việt Nam, Best Western đã ghi dấu với các dự án lớn như Best Western Pearl River Hotel tại Hải Phòng, Best Western Indochine Palace tại Huế, Best Western Da Lat Plaza Hotel tại Đà Lạt, Best Western Premier Havana Nha Trang tại Nha Trang, và Best Western Premier Sonasea Phu Quoc tại Phú Quốc…

(8) Plateno Hotels Group: Là tập đoàn khách sạn lớn nhất Trung Quốc, Plateno hiện hoạt động chủ yếu ở 300 thành phố trong nước

(9) Starwood Hotels & Resorts Worldwide: Starwood được biết đến nhiều nhất ở Việt Nam thông qua thương hiệu khách sạn Sheraton và Le Méridien. Các khách sạn – resort đang sở hữu và điều hành mang thương hiệu Sheraton trên khắp cả nước: Sheraton Hội An Tam Kỳ Resort, Four Points by Sheraton Đà Nẵng, Sheraton Phú Quốc Resort, Sheraton Đà Nẵng Resort, Khách sạn Sheraton Hạ Long Bay và ở Hà Nội là The Westin

(10) Shanghai Jin Jiang International (SJI): Tập đoàn khách sạn lớn thứ 2 Trung Quốc này đã nhanh chóng trở thành một trong những chuỗi khách sạn lớn nhất thế giới với chiến lược mua lại và sáp nhập (M&A).

Theo dõi các kỳ tiếp theo:
[Kỳ 2] Tổng Quan Dự Án BĐS – Hệ Thống Văn Bản Pháp Luật Liên Quan Dự Án BĐS Mới Nhất.
[Kỳ 3] Tổng Quan Dự Án BĐS – 9 Bước Trong Quy Trình Phát Triển Một Dự Án BĐS

Victor Mai