Trình tự đầu tư dự án nông nghiệp và chuyển đổi đất lúa

Căn cứ pháp luật

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;

- Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017;

- Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014;

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;

- Nghị định 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013 của Chính phủ về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn;

- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Thông tư 05/2014/TT-BKHĐT ngày 30/9/2014 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013 về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư 27/2011/TT-BNNPTNT ngày 13/4/2011 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định về tiêu chí và thủ tục cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại;

Nhóm đất nông nghiệp theo Luật Đất đai

Điều 10:

“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

...

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

...

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông...; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng;...; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

...

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;”

Dự án “Làng nông nghiệp” theo hình thức “thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án” được quy định trong Luật Đất đai

Điều 193:

Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.

 

Thủ tục chuyển đổi đất lúa

Điều 58:

Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

“1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;”

 

Dự án nông nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?

Với công trình nông nghiệp cấp IV ở khu vực xa dân cư, chưa có quy hoạch phát triển đô thị.

Căn cứ Khoản 1, Điều 51 Luật Xây dựng năm 2014, dự án đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành tại nơi có dự án đầu tư xây dựng. Mục tiêu và yêu cầu của quy hoạch xây dựng phải bảo đảm đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành, kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ môi trường, có ý kiến đồng thuận của cộng đồng và cơ quan, tổ chức liên quan.

Các trường hợp không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tỉết được quy định tại Khoản 4, Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Khoản 5, Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.

Đối với khu vực sản xuất nông nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi không có công trình xây dựng, nằm ngoài đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu chức năng đặc thù thì không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng.

Đối với khu vực xây dựng công trình tập trung như: Nhà xưởng, nhà kho, chuồng trại, văn phòng, nhà nghỉ công nhân... có quy mô lớn (trên 5ha) thì cần lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng làm cơ sở quản lý.

Trường hợp diện tích xây dựng các hợp phần của dự án là nhà xưởng, nhà kho, chuồng trại, văn phòng, nhà nghỉ công nhân... với cấp công trình là cấp IV không vượt quá 5 ha thì không cần lập quy hoạch chi tiết, nhưng dự án đầu tư xây dựng (bao gồm hồ sơ thiết kế cơ sở có bản vẽ tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500) phải được lập và phê duyệt theo quy định tại Điều 53, Điều 60 Luật Xây dựng năm 2014, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành có liên quan và quy định pháp luật hiện hành.

Theo Khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, dự án trang trại đầu tư xây dựng tại khu vực nông thôn, chưa có quy hoạch phát triển đô thị thì được miễn giấy phép xây dựng.

 

Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ-CP:

“5. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch; đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với không gian kiến trúc khu vực.”

Trình tự, thủ tục đầu tư:

Bước 1: Quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Bước 2: Lập, Thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng; (Đối với khu vực có quy mô nhỏ hơn 5 ha: Lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng; Đối với khu vực có quy mô lớn hơn 5 ha thì lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết, đảm bảo phù hợp với Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu).

Bước 3: Trình cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ).

Bước 4: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

(Trình UBND tỉnh cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cho phép nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích kinh doanh và trình bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện)

 

Trình tự, thủ tục xin hỗ trợ đầu tư dự án nông nghiệp:

Dự án có thể được hưởng các ưu đãi, hỗ trợ khi đầu tư vào nông nghiệp theo Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013 của Chính phủ về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp nông thôn như: Miễn giảm tiền thuê đất, hỗ trợ nguồn vốn, hỗ trợ đào tạo nhân lực, khoa học công nghệ.

Victor Mai