Nhà nước sẽ mua lại dự án bất động sản? Một cơ chế mới có thể thay đổi cả thị trường.
1. Thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại
Có những dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, đã đầu tư hạ tầng, đã xây dựng một phần nhưng phải "đắp chiếu" nhiều năm vì chủ đầu tư cạn vốn, không thể tiếp tục triển khai, cũng không thể chuyển nhượng.
Nếu trước đây, những dự án này gần như chỉ có hai lựa chọn: Tiếp tục nằm bất động hoặc xử lý rất phức tạp thông qua các giao dịch M&A, thì Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đã đưa ra một định hướng chính sách hoàn toàn mới:
|
Thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương
mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng
để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Giá mua được xác định trên cơ sở tính
đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào, không bao gồm phần địa tô chênh lệch. |
Đây là một trong những nội dung gây chú ý nhất của Nghị quyết 21 và có thể trở thành một bước ngoặt trong chính sách phát triển thị trường bất động sản nếu được luật hóa.
2. Không chỉ là "giải cứu" dự án
Nếu nhìn sâu hơn, cơ chế này không đơn thuần nhằm xử lý các dự án gặp khó khăn.
Nó đồng thời hướng tới nhiều mục tiêu:
• Hình thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
• Tận dụng nguồn lực xã hội đã đầu tư nhưng đang bị lãng phí.
• Giảm số lượng dự án kéo dài nhiều năm gây mất mỹ quan và ảnh hưởng đến thị trường.
• Tăng nguồn cung nhà ở phục vụ các chính sách an sinh.
Điểm đáng chú ý là Nhà nước không mua theo giá thị trường, cũng không mua theo giá trị kỳ vọng của chủ đầu tư.
Nghị quyết xác định nguyên tắc rất rõ: chỉ tính đúng, tính đủ các chi phí đầu tư hợp lý và không tính địa tô chênh lệch. Điều này cho thấy mục tiêu chính không phải hỗ trợ lợi nhuận cho doanh nghiệp mà là khơi thông nguồn lực đang bị "đóng băng".
3. Một Nghị quyết với tư duy mới
Nếu Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 tập trung vào hoàn thiện thể chế đất đai, thì Nghị quyết 21-NQ/TW mở rộng hơn, đặt mục tiêu đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược cho tăng trưởng và phát triển bền vững.
Bên cạnh cơ chế Nhà nước mua lại dự án, Nghị quyết còn đưa ra nhiều định hướng lớn như:
• Góp quyền sử dụng đất để phát triển dự án.
• Cơ chế điều chỉnh đất đai (Land Readjustment).
• Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất.
• Phát triển mạnh nhà ở cho thuê.
• Hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia.
• Đăng ký bắt buộc mọi biến động đất đai.
• Khai thác không gian ngầm và đất hình thành từ hoạt động lấn biển.
• Đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý đất đai.
• Kiểm soát đầu cơ thông qua chính sách tài chính và thuế.
Có thể thấy, Nghị quyết 21 không chỉ sửa một số chính sách riêng lẻ mà đang định hình lại cách tiếp cận đối với quản trị đất đai và phát triển thị trường bất động sản.
4. Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo?
Theo Nghị quyết, Đảng ủy Chính phủ được giao chủ trì phối hợp với Đảng ủy Quốc hội để sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nhằm thể chế hóa các định hướng này.
Trên thực tế, nhiều ý kiến cho rằng tiến độ sửa đổi Luật Đất đai có thể được đẩy nhanh hơn dự kiến. Tuy nhiên, thời điểm Quốc hội thông qua và nội dung cuối cùng vẫn cần chờ quyết định chính thức.
Điều chắc chắn là Nghị quyết 21 sẽ trở thành nền tảng chính sách quan trọng cho các sửa đổi pháp luật sắp tới, không chỉ đối với Luật Đất đai mà còn đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều luật khác có liên quan.
----------------------------------------------
5. Bảng tổng hợp so sánh Nghị quyết 21 và Nghị quyết 18
Để giúp các chủ đầu tư, nhà đầu tư và đơn vị phát triển dự án nhanh chóng nắm bắt những thay đổi quan trọng, tôi đã tổng hợp Bảng so sánh chi tiết giữa Nghị quyết 21-NQ/TW (2026) và Nghị quyết 18-NQ/TW (2022).
Bảng tổng hợp tập trung vào:
• Những điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết 21.
• Các nội dung được kế thừa và điều chỉnh.
• Tác động dự kiến đến Luật Đất đai sửa đổi và các luật liên quan.
• Đánh giá ảnh hưởng đối với hoạt động phát triển dự án, M&A và đầu tư bất động sản.
Mời bạn xem bảng tổng hợp ngay dưới bài viết.
— Victor Mai, VMi Insights
"Không chỉ cập nhật quy định mới, tôi phân tích tư duy chính sách và tác động thực tiễn để giúp doanh nghiệp bất động sản chuẩn bị trước khi luật thay đổi."
Post a Comment