Miền tôi qua #01 | Vân Đồn - có những vùng đất phải chờ rất lâu

Miền tôi qua là những câu chuyện về vùng đất và con người tôi từng gặp trên hành trình làm nghề, nhìn từ góc độ của một người làm Phát triển dự án - Project Development.

Không hẳn là review địa phương, cũng không phải phân tích thị trường.

Chỉ là những gì tôi đã thấy, đã làm và đôi khi, nhiều năm sau mới hiểu thêm.

1. VÂN ĐỒN, MỘT CHUYẾN ĐI NĂM 2021

Năm 2021, khi tôi còn phụ trách Khu vực 1 của FLC, chúng tôi có chuyến công tác ra đảo Ngọc Vừng, Vân Đồn.

Có hai việc chính:

1. Chuẩn bị cho lễ khởi công Khu tâm linh Ngọc Vừng. Tôi còn nhớ rất rõ Khu tâm linh Ngọc Vừng rất có ý nghĩa tâm linh với FLC và tỉnh Quảng Ninh lúc đó. Các khu di tích trên đảo cũng rất linh thiêng gắn với chủ quyền quốc gia, và được các lãnh đạo TW thăm viếng thường xuyên trước các kỳ đại hội như Cột cờ Quốc gia đảo Ngọc Vừng, Khu di tích lưu niệm Bác Hồ.

2. Khảo sát hiện trạng để phục vụ việc nghiên cứu, hoàn thiện quy hoạch phân khu đảo Ngọc Vừng và đảo Vạn Cảnh.

Từ cảng Cái Rồng, đoàn đi cano cao tốc ra đảo, xuyên qua rất nhiều đảo lớn nhỏ của Vịnh Bái Tử Long.

Nếu Hạ Long đã quá nổi tiếng thì Bái Tử Long lại có một vẻ khác: Rộng, còn nhiều nét hoang sơ và hệ sinh thái biển đảo rất giá trị.

Tôi vẫn nhớ cảnh hôm ấy rất đẹp.

Cano chạy giữa những dãy đảo, mây khá thấp, mặt biển khi mở rộng, khi lại thu hẹp giữa các đảo đá và đảo rừng.

Dọc đường là những bè nuôi cá của người dân Vân Đồn.

Chúng tôi ghé một nhà nổi. Ngư dân có những đợt ở luôn trên bè nhiều tuần, thậm chí cả tháng. Tôi nhớ lúc đó được nghe chia sẻ rằng để đầu tư hệ thống khung lồng, cá giống và nuôi một lồng cá quy mô lớn, số vốn có thể lên tới vài tỷ đồng.

Nghe con số ấy mới thấy phía sau thương hiệu hải sản Vân Đồn không chỉ là tài nguyên biển, mà còn là một ngành kinh tế thực sự, với vốn đầu tư và rủi ro không hề nhỏ.

2. NGỌC VỪNG ĐẸP HƠN TÔI TƯỞNG

Ấn tượng mạnh nhất khi đặt chân đến Ngọc Vừng lại không phải quy hoạch.

Là bãi biển.

Cát rất trắng và mịn. Nếu chỉ nói về màu cát, tôi liên tưởng đến những bãi biển đẹp ở Quảng Bình, Quảng Trị. Nước hôm đó trong đến mức đứng gần bờ vẫn nhìn thấy những đốm nhỏ dưới đáy.

Ở góc độ một người làm phát triển dự án, nhìn một bãi biển như vậy gần như phản xạ đầu tiên là nghĩ ngay:

Nếu có hạ tầng tốt, có sản phẩm đúng, có một nhà đầu tư đủ năng lực và có hệ sinh thái du lịch được hình thành, nơi này có tiềm năng rất lớn.

Nhưng tiềm năng và một dự án khả thi là hai chuyện khác nhau.

Ngọc Vừng lúc ấy vẫn còn khá khó khăn về hạ tầng.

Có những khu vực khảo sát phải đi qua đường nhỏ, đường mòn, có chỗ trơn và khó đi.

Một hai ngày sau, đoàn lãnh đạo tỉnh Quảng Ninh ra làm việc. Tôi vẫn nhớ hình ảnh anh H., khi đó là Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh kiêm Trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế, mặc áo xanh đậm, trực tiếp lái xe máy đi cùng đoàn để khảo sát các khu dân cư, làng nghề và khu vực sản xuất trên đảo.

Một chi tiết nhỏ nhưng tôi nhớ đến tận bây giờ.

Bởi đi thực địa mới thấy khoảng cách giữa một bản quy hoạch đẹp và hiện trạng của một vùng đất đôi khi rất xa.

Đó cũng là việc rất quen thuộc của nghề PTDA.

Một bên là quy hoạch, chỉ tiêu, sản phẩm, doanh thu, hiệu quả đầu tư.

Một bên là địa hình, rừng, biển, nhà dân, sinh kế và những thứ vốn đã tồn tại ở đó từ rất lâu.

Người làm phát triển dự án đứng ở giữa.

3. THỜI ĐIỂM VÂN ĐỒN ĐƯỢC KỲ VỌNG RẤT LỚN

Những năm đó, Vân Đồn là một trong những địa phương được kỳ vọng rất nhiều.

Có sân bay.

Có cao tốc.

Có cảng biển.

Có du lịch.

Có định hướng casino và dịch vụ cao cấp.

Có vị trí chiến lược ở khu vực Đông Bắc.

Trước đó, Vân Đồn cùng Bắc Vân Phong và Phú Quốc cũng từng được lựa chọn để nghiên cứu mô hình đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt.

Với Ngọc Vừng, định hướng lúc chúng tôi nghiên cứu không chỉ là một vài resort nhỏ.

Kỳ vọng khi ấy là phát triển một quần thể du lịch nghỉ dưỡng, sân golf và hệ thống dịch vụ tương đối đồng bộ, theo cách mà các quần thể lớn đã từng tạo ra thay đổi ở Sầm Sơn, Hạ Long hay Quy Nhơn.

Tôi nhớ người dân trên đảo khá mong dự án.

Các hộ làm khách sạn, homestay cũng mong.

Địa phương mong.

Nhà đầu tư tất nhiên càng mong.

Vì với một địa bàn như Ngọc Vừng, một dự án đủ lớn nếu được triển khai tốt có thể tạo ra nhiều thứ ngoài bất động sản: Đường sá, khách du lịch, việc làm, thương mại, dịch vụ, đầu ra cho hải sản và nguồn thu cho người dân địa phương.

Lúc đó, ở phía nhà đầu tư, tôi rất tin vào bài toán này.

4. NHƯNG TÔI NHỚ NHẤT LẠI LÀ MẤY CÂY DƯƠNG

Có một chuyện trong quá trình làm quy hoạch mà sau này tôi nghĩ lại khá nhiều.

Đó là rừng dương ven biển Ngọc Vừng.

Rừng dương ở đây có những cây rất lớn. Tôi nhớ có cây đường kính thân phải khoảng 40 - 50 cm, khác hẳn những hàng dương nhỏ thường gặp ở nhiều khu vực ven biển.

Trong quá trình làm việc, anh T. bên Sở Xây dựng rất kiên quyết về việc bảo tồn rừng dương.

Và tất nhiên, chúng tôi ở phía nhà đầu tư lại có cách nhìn khác.

Đất sát biển là quỹ đất có giá trị rất cao.

Giữ một diện tích rừng có nghĩa là có thể phải thay đổi tuyến đường, mặt bằng, mật độ, hướng nhìn, cơ cấu sản phẩm và cuối cùng là hiệu quả đầu tư.

Lúc ấy tôi khá kiên định bảo vệ phương án của nhà đầu tư.

Lập luận của tôi khi đó cũng rất rõ: Một dự án muốn triển khai được phải có hiệu quả kinh tế. Nếu FS không đạt, sẽ không có đầu tư. Nếu không có đầu tư thì quy hoạch dù đẹp đến đâu cũng khó trở thành hiện thực.

Đứng ở vị trí của mình lúc đó, tôi vẫn nghĩ lập luận ấy không sai.

Nhưng sau 5 năm nhìn lại, tôi thấy anh T. cũng không sai. Gần đây một câu chuyện trên MXH khá nóng được dư luận quan tâm đó là một dự án chân đèo Hải Vân, địa phương đã không làm được dưới sức ép của chủ dự án.

Có khi còn đúng hơn nếu nhìn trong chu kỳ 30 - 50 năm của một vùng đất.

Nhà đầu tư có thể thay đổi.

Dự án có thể chuyển nhượng.

Thị trường có thể lên rồi xuống.

Một phương án kinh doanh hôm nay rất tốt, mười năm sau có thể không còn phù hợp.

Nhưng một rừng cây lâu năm ven biển nếu mất đi thì rất khó đưa nó trở lại như cũ.

Làm PTDA càng lâu tôi càng thấy, bài toán không phải lúc nào cũng là:

"Làm thế nào khai thác được nhiều mét vuông thương phẩm nhất?"

Có những phần đất không tạo doanh thu trực tiếp nhưng lại tạo giá trị cho cả dự án.

Có những thứ trước đây tôi nhìn dưới góc độ "hạn chế của quy hoạch", bây giờ lại thấy có thể chính là tài sản cần được bảo vệ.

Đây có lẽ là một trong những điều nghề dạy tôi theo thời gian.

5. VÂN ĐỒN KHÔNG CHỈ CÓ BẤT ĐỘNG SẢN

Ngọc Vừng còn có một lớp giá trị khác mà nếu chỉ nhìn bản đồ đầu tư rất dễ bỏ qua.

Đó là lịch sử.

Trên đảo có Khu lưu niệm Chủ tịch Hồ Chí Minh, ghi dấu chuyến Bác ra thăm quân và dân đảo Ngọc Vừng năm 1962.

Có Cột cờ Quốc gia.

Có những địa danh gắn với lịch sử bảo vệ vùng biển Đông Bắc.

Rộng hơn nữa là lịch sử của thương cảng Vân Đồn.

Từ năm 1149, dưới thời vua Lý Anh Tông, Vân Đồn đã trở thành một thương cảng của Đại Việt.

Nói cách khác, nhiều thế kỷ trước khi Hội An bước vào giai đoạn phát triển rực rỡ với tư cách một thương cảng quốc tế, vùng biển Vân Đồn đã có hoạt động giao thương với thuyền buôn nước ngoài.

Vùng biển này cũng gắn với chiến thắng của Trần Khánh Dư trước đoàn thuyền lương của Trương Văn Hổ năm 1288, một mắt xích quan trọng trong cuộc kháng chiến chống Nguyên - Mông.

Bởi vậy, tôi luôn nghĩ Vân Đồn đáng giá không đơn giản vì có nhiều đất ven biển.

Đây từng là một cửa ngõ giao thương rất sớm của quốc gia.

Và nếu một ngày Vân Đồn có thể trở lại một vị trí kinh tế tương xứng với lịch sử của nó, tôi nghĩ đó sẽ là một câu chuyện rất đáng để chứng kiến.

6. CÓ NHỮNG VÙNG ĐẤT PHẢI CHỜ RẤT LÂU

Nhìn lại Vân Đồn sau nhiều năm, điều tôi thấy rõ hơn trong nghề PTDA là:

- Có tiềm năng lớn chưa chắc đã tạo ra giá trị ngay.

- Chúng ta có thể làm một sân bay trong vài năm.

- Có thể làm cao tốc trong vài năm.

- Có thể lập một quy hoạch hàng nghìn hecta.

Nhưng nhu cầu thị trường thì không thể vẽ lên bản đồ.

- Một đô thị cần người đến ở.

- Một khu nghỉ dưỡng cần khách thật.

- Một khách sạn cần công suất phòng.

- Một khu thương mại cần sức mua.

- Một sân golf cần lượng khách đủ lớn để vận hành.

- Một dự án du lịch cần cả hệ sinh thái điểm đến chứ không chỉ một khu đất đẹp.

Đây là điểm mà người làm FS và PTDA phải đặc biệt thận trọng:

- Đúng vị trí chưa đủ.

- Đúng quy hoạch chưa đủ.

- Đúng xu hướng dài hạn đôi khi vẫn chưa đủ.

- Còn phải đúng thời điểm.

Nếu thị trường cần 15 năm để trưởng thành nhưng dòng vốn của nhà đầu tư chỉ chịu được 5 năm, thì về dài hạn nhận định có thể đúng nhưng khoản đầu tư vẫn thất bại.

Đó là một bài toán tôi nghĩ Vân Đồn thể hiện khá rõ.

Tôi vẫn tin vào Vân Đồn.

Tin vào Bái Tử Long.

Tin vào Ngọc Vừng.

Và tôi vẫn mong vùng đất này có những dự án thực sự tốt, đủ khả năng tạo ra giá trị kinh tế nhưng đồng thời không đánh đổi những tài sản đã tồn tại hàng trăm năm chỉ để tối đa hóa vài chỉ tiêu của một nhiệm kỳ dự án.

Nhìn lại những bức ảnh năm 2021, tôi vẫn nhớ chuyến cano từ Cái Rồng.

Nhớ những bè cá giữa Bái Tử Long.

Nhớ bãi biển Ngọc Vừng trong veo.

Nhớ những đoàn xe máy đi khảo sát quanh đảo.

Và nhớ cả rừng dương mà ngày ấy, ở vị trí nhà đầu tư, tôi từng muốn bảo vệ phương án quy hoạch của mình.

Bây giờ thì tôi nhìn nó khác.

Có những vùng đất phải chờ rất lâu mới đến thời của mình.

Và cũng có những chuyện phải đi qua vài năm làm nghề, mình mới nhìn được từ phía bên kia.

❓Tôi khá tò mò về góc nhìn của những anh chị đang sống và làm việc tại Quảng Ninh, đặc biệt là Vân Đồn:

Theo mọi người, Vân Đồn đang thiếu điều gì nhất để thực sự "cất cánh" - một dự án đủ lớn, hệ sinh thái du lịch, dân cư, dịch vụ, việc làm hay đơn giản vẫn cần thêm thời gian?

Và nếu anh chị từng đến Ngọc Vừng cách đây 5 - 10 năm, nơi này bây giờ đã thay đổi như thế nào?

Tôi cũng muốn nghe thêm góc nhìn của người địa phương và những người đã trực tiếp làm dự án tại đây. Hãy cmt nhé!

Xin gửi lời cảm ơn những người đã từng có một thời hay đang gắn bó nỗ lực hàng ngày cho miền đất này

#MienToiQua #VanDon #NgocVung #BaiTuLong #QuangNinh #PhatTrienDuAn #ProjectDevelopment #QuyHoach #BatDongSan #VMi